つみたてパラダイム

2000年問題ならぬ老後2000万円問題に抗うブログ

つみたてパラダイム

【東証REIT指数】コロナショックで大暴落したJ-REITの今後の見通しについて【不動産市場】

 

 

にほんブログ村 株ブログ 米国株へ
にほんブログ村

 

f:id:hayachinense:20200520214838j:plain

 

 

コロナショックにより日経平均株価を上回る大暴落となった日本の不動産投資信託「J-REIT」。本来であれば日本株式よりも下げ幅は小さいはずでしたが、今回は相当なイレギュラーが発生したらしく機関投資家による「本気の投げ売り」によってJ-REITは奈落へ堕ちました。一説によると大暴落を予見して保有現金を増やすための「換金」だったとの事ですが、真相はわかりません。

 

f:id:hayachinense:20200520223839j:plain

 

J-REITは3月19日を境に一旦反発しましたが、コロナウイルスの影響による不動産市場へのダメージは相当なものであり、業績悪化が長期化するという見通しから上値は重い状態です。国内株式や米国株式に比べてやや遅れを取る形となっており、日銀からも見放されたため、J-REITは完全にお通夜状態となっています。はたして今後、J-REITが回復していく兆しはあるのでしょうか。

 

先行き不透明なJ-REIT

J-REITの主要セクターがほぼ壊滅

f:id:hayachinense:20200520233722j:plain

出典:J-REIT.jp

 

新型コロナウイルス感染拡大を防ぐために始まった「外出自粛」の影響で、客室売上が激減する事が予想されたホテルセクターは「-55.1%」と最大の下落率を記録。続いて商業施設セクターも客足が遠退いて売上が落ちると判断されて「-44.1%」。比較的安定した収益が見込めるオフィスセクターは換金目的でぶん投げられて「-41.0%」と恐ろしいまでの浴びせ売りです。

 

この大規模な投げ売りにより、J-REITは2月21日の高値から「-48.79%」というほぼ半値状態まで下落しました。流石にここまで下がると割安感が出てきますので買いが殺到して3月19日にリバりましたが、それ以降は再び警戒モードに入り2ヵ月以上横ばいが続いています。

 

オフィスセクターの先行き

f:id:hayachinense:20200521001153j:plain

 

下落幅が大きかったホテルセクターや商業施設セクターは、新型コロナウイルスが収束して人が戻ってくればある程度回復していく事が予想されますが、オフィスセクターは若干懸念が残ります。

 

新型コロナウイルス感染拡大を防くため、企業は時差出勤やローテーション勤務などを積極的に実施してきましたが、その中でも急速に導入が進んだのは「テレワーク」でした。在宅勤務やサテライトオフィスの活用で会社へ出勤する必要がなくなり「オフィスを積極的に借りなくても十分やっていけそう」と考えている企業が地味に増えてきています。

 

海外の一部企業では、テレワーク化による業務効率の良さに従業員が完全に慣れてしまい、新型コロナウイルスが収束した後にどうやって従業員をオフィスに呼び戻すか頭を悩ませているそうです。「仕事は会社に出勤してするもの」という概念が崩れ、会社に出勤しないで仕事が出来る時代に変革していった場合は、オフィス需要は供給を下回っていく可能性も十分ありえそうです。

 

供給を下回ればオフィスの空室率は上昇し、収益は当然低下していきます。収益の低下はそのままJ-REITに直結するため、とにかく空室を埋めて収益を確保しないとJ-REITはジリ貧になってしまいます。他のセクターでカバー出来れば良いのですが、オフィスセクターはJ-REITの「4割」近くを占めているので、ここが伸びない以上J-REITは中々上昇していかない事が考えられます。J-REIT上昇の肝はオフィスセクターにありです。

 

まとめ

コロナショックで大暴落となったJ-REITは、日本経済が元通りになる頃には株式と同じように上昇しているだろうという楽観的な見方があり、「バーゲンセールになっている今が買い」という煽りをよく見かけます。しかし人口減少や空き家問題などで先細りしていく事が確実と言われている日本の不動産市場に疑問を持つ人が多いのも事実です。

 

加えてアフターコロナで不動産市場が急変する可能性もあり、J-REITは二度と高値を更新する事はないとまで言われる始末。そんなこんなで先行き不透明なJ-REITに投資する場合はよく検討する必要がありそうです。まぁ私が積立しているグローバル3倍3分法にもJ-REITが20%入っているので、他人事ではないんですけどね。